レイリスアンドカンパニーと不動産ローン審査その2
前回、不動産ローン審査についてお話しました。
不動産ローンの審査で重要視されるのはまず①自己資金があること②年収が高いこと です。
その他に2つ、合計4つが不動産ローン審査で重要視されていることです。
3つめは「勤務地の社会的属性」です。
あなたがサラリーマンの場合、勤務している会社の規模、資本金、売上などが重視されます。
上場企業や業界大手と言われるような企業であればあるほど審査を通りやすくなります。
逆に中小零細企業や個人経営の場合はその他の条件によっては審査を通らない場合も少なからずあります。
最後に4つめ。
これは不動産投資では当たり前に重要視されることですが、「物件の収益性が高い」こと。
金融機関も収益性が悪い不動産に融資をすることはできないものです。
その物件の収益性が良く、黒字が見込まれる場合は高く評価されます。逆はまたしかり。
ただし、この収益性と言うのは「実質利回り」のことです。
利回りが良ければ良いほど金融機関にこちらから金利や融資額の交渉を有利に進めることが出来るかもしれません。
目的の物件があった場合は「実質利回り」を計算し、黒字で運営することが出来るか調べてから判断するとよいのではないでしょうか。
レイリスアンドカンパニーと不動産ローン審査
資産運用の一つとしてレイリスアンドカンパニーで不動産投資を考えています。
前回、不動産ローンについてお話をした時不動産ローンの審査について軽く触れたとき、不動産ローンは住宅ローンに比べて審査が厳しいというお話をしました。
では、どんな条件があると不動産ローン審査に通りやすいか調べてみました。
下記の条件は各金融機関によって異なりますので、目安程度に参考にして下さい。
まず、「自己資金がたくさんある」こと。
不動産ローンに限らず、融資を受ける際は個人の社会的属性が重要視されます。
特に、貯金がたくさんあることが重要です。貯金額が多ければ多いほど、他の（例えば勤務先などの）条件が審査基準に満たしていなかったとしても融資を受けられる可能性が上がります。
自分が融資を受けようと考えている金融機関に貯金が多くあるとなお有利と言われています。
次は、「年収が高い」こと。
先ほどの貯金額にも通じる所があるかもしれませんが、これも重要です。
僕のようにサラリーマンの不動産ローンを組む際の年収の基準は500万円と言われています。
不動産投資ローンの借入金額の限度目安は「年収の5倍まで」と言われています。
つまり、年収500万円の場合は500万×5倍で2500万円となります。
こう考えると年収は非常に重要なものだということがわかりますね。
次回も続けて不動産ローンについてお話します。
レイリスアンドカンパニーと不動産投資ローン
資産運用や投資というと、株式投資やFXなどを思い浮かべる人も多いかもしれませんが、最近では不動産投資も多くの人に選択肢のひとつとして選ばれるようになってきました。
自分もレイリスアンドカンパニーを通して不動産投資を考えています。
ところで最近、マイナス金利が進み、様々なローンを組みやすくなっています。
これを機に投資用の不動産ローンを組もうと考えている人も多いと思います。
では、「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の違いはなんでしょう。
まず、住宅と投資用不動産では用途が異なります。住宅は自分が住むためにあり、住宅ローンはその住宅にかかる費用を払うためのローンです。
一方で不動産投資ローンはその不動産に投資する事業に対して融資をする。という考えのもとに審査などが行われます。そのため住宅ローンより審査は厳しく、基準も違います
そして最大の違いは金利の設定です。
これは金融機関ごとに不動産投資への意識や考えが異なるため一概には言えませんが、2～5％と言われています。
現在、住宅ローンはマイナス金利政策の影響もあり0.4~0.3%と言われていますからこの差は歴然です。
しかし、金融機関で融資を受けることは不動産運用では必要だと自分は思っています。
なぜなら融資を受けることで、本来の自己資金ではできない規模の投資をすることが可能だからです。
もちろんある程度の金額をもち審査に通ることが条件ですが、融資を受けた場合と受けずに自己資金が貯まるのを待って不動産投資を開始するのでは大きな差が生まれます。
ただし、油断は禁物です。
実際に不動産を運用し始めて、順調に入居が決まり満室になるとはいえません。
むしろ最近ではアパートやマンションの空室が目立ちつつあります。
返済をできる程度の空室割合であればよいですが、最悪の場合は返済が滞ることも考えられますし、自分の不動産以外の収入がなくなることも考えられます。
また、不動産を所有し続けることができなくなる万が一の場合、不動産の売却時期によってはローンが残ってしまう事もあります。
このような万が一の自体がある、ということも考えて不動産会社と話を進めていく事が大切です。
レイリスアンドカンパニーで慎重に物件選び
資産運用や投資というと、株式投資やFXなどを思い浮かべる方が多いと思いますが、最近は形でのこる不動産投資も人気です。
不動産は資産運用や、株式投資などとは違い、万が一うまくいかなかったとしても「土地」や「家」が形として残ります。
しかしせっかく投資するならうまく軌道にのせ、長く安定した運用をしていきたいと考えるのが殆どの人の考えだと思います。
いざ投資を始めようとしてよくある失敗がいくつかあります。まずは「投資は初めてだから…」と少し弱腰な方に多い失敗。一度に大きい不動産を購入するのは腰が引けるから、車を購入する気持ちで安い中古アパートを購入。しかし、安いというのにはもちろんそれなりの理由があることがほとんど。例えば、保証やアフターサービスがないなど。もちろん、全ての中古物件がそうではないですが、中にはないものもあります。
金額に目が眩んで保証やアフターサービスの面にまで目が行かず、いざ問題が起きた時でも保証はナシ。こんな失敗意外とあるようです。
初めての投資は金銭面でも精神面でも不安は多くあると思います。これまで投資に縁がなかった人たちも以前よりは気軽に不動産投資をはじめられるようになったこともあり、余計にこのような失敗をし路頭に迷う人も出てきています。
こうした失敗をしないように、レイリスアンドカンパニーのような安定し信頼できる不動産管理仲介業者を選ぶことが大切です。
うまく軌道にのれば安定した収入を得ることができ、更に新しく投資先を増やすチャンスも生まれます。
良い不動産投資の流れは良い不動産仲介会社から。様々な情報をこまめにチェックし、自分にあった不動産仲介会社、不動産を手に入れて下さい。
レイリスアンドカンパニーと立地の選び方
資産運用や投資というと、株式投資やFXなどを思い浮かべる人も多いかもしれませんが、リスクについても考えるかもしれませんね。
低金利の時代だからこそ、資産運用を始めるという人が増えている中、意外とローリスクの不動産投資にも注目が集まっています。
株式投資などは、あくまで自分の資産から投資をしますが、不動産投資の場合は融資を受けて投資をするということが可能です。
自己資金があまりないという方でも取り組みやすいのが不動産投資ですが、融資を受けるには優良な物件を見つける必要があります。
利回りが高く、そして良い物件とはどんなものなのか、レイリスアンドカンパニーに聞くのも良いでしょう。
レイリスアンドカンパニーなどで購入する物件の立地を選ぶとき、基本的には駅までの距離や、近隣の施設などをチェックするとは思いますが、
これからの立地選びをするのなら、物件の近くで工事が行われていないかも見ておきたいですね。
どんなものを作っているのか、これからどんな施設が出来るのかというのは、物件を選ぶうえでも重要です。
近隣の施設によって人の流れは変わりますし、商業施設が建てばそれによってまた「近隣施設」も変わってきます。
レイリスアンドカンパニーでも言われるかもしれませんが、古い建物が取り壊され、そして新しい建物が建っていくというエリアは、
人の流れも活発であり、そして地価も上昇していく、もしくは維持される傾向があるようなので、
可能であれば、物件の近くまでいって、工事現場で何を作っているかの看板もチェックしておくとよいでしょう。
レイリスアンドカンパニーと売却益
資産運用や投資というと、株式投資やFXなどを思い浮かべる人も多いかもしれませんが、
「売却益」を狙って不動産投資を始めるという方もいらっしゃるかもしれません。
現在の日本の不動産投資の場合、一般的なのが「家賃収入」で安定した収入を得ることなのですが、
購入した物件の不動産価値が上がった時に、購入時以上（もしくはそれまでの家賃収入などの収益を含め、プラスになるように）で
売却したい、という考えで不動産投資を行っている方もいらっしゃいます。
レイリスアンドカンパニーでどのエリアがいいか、資産価値が上がっているのかなども見極めたいですね。
レイリスアンドカンパニーなどで物件を購入後、マンションやアパート経営（ワンルーム含む）をしていくうえで、
オーナーで、管理などをすべて管理会社に頼る・・という人が８０％以上とも言われているようですが、
全く自分の物件にかかわらないというわけではありませんよね。
管理を委託しているとしても、自分の持っている物件にはどんな人が住んでいるのか、というのは把握しておきたいもの。
入居後のトラブル（家賃滞納など）を防ぐためにも、入居審査をしっかり行っている管理会社が多いでしょう。
ではどんな風な入居審査を行っているのか、というのも少し気にした方がいいかもしれません。
レイリスアンドカンパニーでも、物件購入後の話をしておきたいですね。
レイリスアンドカンパニーと最新設備
資産運用や投資というと、株式投資やFXなどを思い浮かべる人も多いかもしれませんが、
「毎月」、「安定した」収入が得られるという不動産投資も人気ですね。
株式などは、やはり毎月いくら入ってくるかの予測が出来ないのも難しいところです。
老後のことを考えると、毎月いくら入ってくるのかが明確になっている不動産投資の方が安心するという人も多いでしょう。
空室保証のある管理会社を選べば、空室リスクも回避することが出来るので、そういった意味では株式投資などより、
特別に勉強して相場を読むという必要がないため、これから投資を始める！という初心者でも、
レイリスアンドカンパニーなどでアドバイスを貰いながら、取り組み始めているのでしょうね。
不動産投資などの経営は、レイリスアンドカンパニーで良い物件を探して購入した後、そこで終了ではなく、運用していく必要があります。
ではどうするのかというと、物件の維持管理が必要になってくるわけですね。
物件の設備などをグレードアップや、それから他の物件と差別化を図るためにも、最新の設備を導入して、
空室を回避するといった方法もありますが、あまり新しい設備をポンポン導入してしまうと、
家賃が高額になってしまい、結局のところ入居者が入らない・・といったケースに陥ってしまう可能性も。
いまどんな設備が人気なのか、そしてこれからどんな設備が流行って来るのか、レイリスアンドカンパニーに相談しながら、
出来る限り低コストで最新の設備が導入できるように模索したいですね。
